住宅ローンを組むときにおさえておきたい「連帯債務」「連帯保証」「ペアローン」の違い

借入限度額は、年収と返済負担率によって決定されます。

「返済負担率」とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合のことで、30-35%が一般的といわれています。

そのほかにローンの返済額がある方は、その分を住宅ローンに回せなくなりますので、住宅ローンの年間返済額は以下の式で表すことができます。

住宅ローンの年間返済可能額=

税込年収 × 返済負担率(％) － 他のローンの年間返済額

例えば、年収が500万円で他にローンを組んでいない方であれば、

住宅ローンの年間返済可能額は、
500万円 × 30% = 150万円
であると想定されます。

次に、借入限度額の計算は以下の式で表すことができます。

最大借入可能金額 =

住宅ローンの年間返済可能額(円) ÷ 12(ヶ月) ÷ 審査金利での100万円あたりの月返済額(円) × 100万円

審査金利とは、金融機関ごとに借入可能金額を計算する際に設定されている金利です。

実際の住宅金利よりも高く設定されることが多いですが、ここでは4%として試算してみます。

金利4%で35年ローンにした場合、100万円あたりの月返済額は、4,427円となりますので、

年収500万円の方が借入可能な最大金額は、

150万円 ÷ 12ヶ月 ÷ 4,427円 × 100万円 = 2823万5825円

と想定されます。

先ほどのケースでは、年収500万円の世帯主の方が、一人でローンを組む想定で計算しましたが、

ご夫婦でローンを収入を合算した例でも計算してみましょう。

例えば、年収500万円の世帯主と、400万円の方を合算して世帯年収900万円で審査した場合、

住宅ローンの年間返済可能額：
900万円 × 30% = 270万円

最大借入可能金額：
270万円 ÷ 12ヶ月 ÷ 4,427円 × 100万円 = 5082万4486円

となります。

ご夫婦で年収を合算すると、より大きなお金を借入することができます。

出産や休職などで、一時的に収入が減ることを想定したとしても、一人でローンを組むよりも選択肢の幅は広がります。

収入を合算するということは、連帯という形になりますが、連帯には「連帯債務」と「連帯保証」という方法がありますので、それぞれの違いについてみていきましょう。

債務者が夫婦共同になっている形のことを、「連帯債務」といいます。

連帯債務者は債務者と同じ責任を負って住宅ローンを返済する必要がありますが、その分両者に税控除があるため、節税効果を期待することできるといえます。

また、契約自体は一つですので、契約費用を抑えることにもつながります。

しかし、デメリットとして、契約できる金融機関が限られていたり、連帯債務者は一般的には団体信用保険に加入できないという点があります。

団体信用保険は、「団信」と呼ばれることが多いですが、住宅ローンを返済している途中に、万が一債務者が死亡または高度障害状態になってしまったとき、その時点のローン残高の返済が免除される仕組みです。

一般的には債務者しか加入できない団信が多いのですが、保険料が高くはなりますが、一部、連帯責務者でも加入できるタイプもあるようです。

どちらかが債務者となって、もう一方が連帯保証人の形を取るのが「連帯保証」となります。

債務者が返済できなくなってしまった場合、その全てを連帯保証人に返済義務が移ることになります。

しかし、死亡や高度障害状態によって返済できなくなってしまった場合であれば、債務者が団信に加入していれば返済免除されますので、連帯保証人に債務が発生することはありません。

また、連帯債務と異なる点として、債務者は一人となりますので住宅ローン控除は一人しか受けられません。

収入合算とは異なり、夫婦それぞれが独立して住宅ローンの契約を結ぶことを「ペアローン」といいます。

例えば、総額5000万円の借入をしたい場合、夫が3000万円のローン、妻が2000万円のローンを独立した形で組むということです。

この方法は、それぞれが債務者として審査され、返済責務を負います。

税控除も、団信もそれぞれで加入することが可能になる点はメリットとになります。

ペアローンの場合は、お互いが連帯保証人になる形がほとんどです。

ただし、それぞれでローン契約が必要になりますので、契約費用や手続きはその分多くかかり点がデメリットとしてあげられます。

また、例えば妻が出産などで退職してしまった場合、変わらず支払いは続くことになりますので、支払い負担が増える可能性があったり、住宅ローン控除も受けられないので節税効果は小さくなったりする可能性があることには注意が必要です。

夫婦ともに、安定した収入が見込まれ、出産や育児休暇を取ったとしても問題なく職場復帰できる世帯にはおすすめです。

住宅ローンを検討するときに、借入可能な額を多くしたいという方は多くいらっしゃいますが、今回紹介したように、収入合算やペアローンという形を取ることでそれが可能になります。

しかし、それぞれの方法にメリット、デメリットがありますので、いずれにしても支払い計画やシミュレーションをしっかりした上で、さらにはライフプランとともに検討していくことが大事になってきます。

一生に一度の大きい買い物、そして住宅ローンは支払いは何年も続くものです。

ローン相談会などで、専門家の力も借りながら、じっくりと検討を進めてみてください。